Calculatrices immobilières

C'est quoi ?

Le cash-flow est la différence entre tous les revenus et toutes les dépenses de l'immeuble, incluant le remboursement hypothécaire. C'est l'argent réel qui entre (ou sort) de votre poche chaque mois. Un cash-flow positif signifie que vos locataires paient vos dépenses ET vous laissent un surplus.

Formule

Cash-flow = Revenus totaux − Dépenses totales
Dépenses = Hypothèque + Taxes + Assurances + Entretien + Gestion + Électricité + Vacance

Exemple concret

Quadruplex : Loyers = 4 800 $/mois, dépenses totales = 4 200 $/mois
Cash-flow = 4 800 − 4 200 = 600 $/mois (150 $/porte)
C'est excellent. La règle du pouce vise 75 $ minimum par porte par mois.

Seuils recommandés

Les 2 postes oubliés par les débutants

1. Entretien : Prévoir 1 % de la valeur de l'immeuble par an. Sur un 600 000 $, c'est 500 $/mois à mettre de côté pour les réparations.

2. Vacance locative : Prévoir 5 % des revenus bruts, soit environ 1 mois de loyer vide par année. Ces deux postes transforment souvent un cash-flow positif en négatif si on les oublie.

C'est quoi ?

Le MRB indique combien de fois vous payez les revenus annuels bruts d'un immeuble. C'est le filtre le plus rapide pour savoir si un prix est raisonnable avant même de faire les calculs détaillés. Plus le MRB est bas, plus vous achetez à bon prix par rapport aux revenus générés.

Formule

MRB = Prix d'achat ÷ Revenus locatifs bruts annuels

Exemple concret

Triplex à Laval : Prix demandé = 750 000 $, loyers annuels = 60 000 $
MRB = 750 000 ÷ 60 000 = 12,5
Interprétation : vous payez 12,5 fois les revenus annuels. C'est excellent selon les nouveaux seuils du marché québécois.

Seuils marché québécois

Attention

Le MRB ne tient pas compte des dépenses. Un immeuble avec un bon MRB peut quand même avoir un mauvais cash-flow si les dépenses sont élevées. Utilisez-le comme premier filtre, puis calculez le cap rate et le cash-flow pour confirmer.

C'est quoi ?

Le taux de capitalisation mesure le rendement net d'un immeuble indépendamment de votre financement. Il permet de comparer deux immeubles équitablement, peu importe votre mise de fonds ou votre taux hypothécaire. C'est la mesure universelle utilisée par les évaluateurs et les investisseurs professionnels.

Formule

Cap Rate = RNE ÷ Prix d'achat × 100
RNE = Revenus effectifs − Dépenses d'exploitation (hors hypothèque)

Exemple concret

Duplex à Québec : Prix = 500 000 $, revenus bruts = 36 000 $, dépenses = 12 000 $
RNE = 36 000 − 12 000 = 24 000 $
Cap Rate = 24 000 ÷ 500 000 × 100 = 4,8 %
L'immeuble génère 4,80 $ de revenu net pour chaque 100 $ investi.

Seuils marché québécois

Conseil stratégique

Si votre taux d'intérêt hypothécaire dépasse le cap rate, vous êtes en effet de levier négatif : votre dette vous coûte plus cher que ce que l'immeuble rapporte. Avec un taux de 5 % et un cap rate de 4 %, vous perdez 1 % sur chaque dollar emprunté.

C'est quoi ?

Le RCD mesure si les revenus nets de l'immeuble couvrent suffisamment le remboursement de la dette. C'est l'indicateur clé que les banques utilisent pour décider d'approuver ou refuser votre financement. Un RCD de 1,25 signifie que pour chaque dollar de dette à rembourser, l'immeuble génère 1,25 $ de revenu net.

Formule

RCD = RNE annuel ÷ Service de la dette annuel
Service de la dette = Versement mensuel × 12

Exemple concret

Triplex : RNE = 30 000 $, versement mensuel = 2 000 $ (24 000 $/an)
RCD = 30 000 ÷ 24 000 = 1,25
La banque exige généralement un minimum de 1,20 à 1,25. Ce deal passe tout juste.

Seuils bancaires

Ce que la banque fait en pratique

La banque applique le taux de stress test (taux contracté + 2 %) pour calculer le service de la dette. Elle utilise aussi ses propres estimations de dépenses (souvent 35–45 % des revenus bruts), qui sont plus conservatrices que les vôtres. Votre RCD calculé ici est donc optimiste — prévoyez une marge.

C'est quoi ?

Le rendement sur mise de fonds mesure le retour annuel sur votre argent personnel investi (mise de fonds + frais de clôture). C'est la mesure la plus pertinente pour l'investisseur, car elle tient compte de l'effet de levier : vous contrôlez un actif de 600 000 $ avec seulement 120 000 $ de mise de fonds.

Formule

Rendement = Cash-flow annuel ÷ Mise de fonds totale × 100
Mise de fonds totale = MDF + Frais de clôture + Taxe de bienvenue

Exemple concret

Cash-flow annuel = 7 200 $, mise de fonds totale investie = 130 000 $
Rendement = 7 200 ÷ 130 000 × 100 = 5,5 %
En comparaison, un CPG 1 an offre ~4,5 % sans gestion ni risque. L'immobilier doit compenser par l'appréciation et le remboursement du capital.

Seuils recommandés

Le rendement total réel est plus élevé

Ce calcul ne compte que le cash-flow. Le rendement total inclut aussi :
① Appréciation : hausse de valeur de l'immeuble (~3–5 %/an historiquement au Québec)
② Remboursement du capital : vos locataires remboursent votre hypothèque chaque mois
③ Avantages fiscaux : déductions d'intérêts, dépréciation, frais de gestion
Le rendement total réel d'un bon immeuble peut facilement atteindre 12–18 % par an.